不動産売却の基礎知識

不動産を売却する場合にどのような手続きが必要なのか、大まかな流れは知っておくべきです。不動産売却には「仲介」と「買取」の場合がありますが、ここでは「仲介」について説明します。一般的に、仲介の場合では不動産会社は仲介手数料を取るため、売却価格は高くなります。また、不動産売却完了までの期間は、約2ヶ月〜6ヶ月かかるようです。

不動産売却の相談

不動産売却を決めたら、まずはプロに相談。住宅ローンが残っている場合など、事情によって売却方法は異なります。希望条件をしっかり伝えれば、不動産会社から売却提案をしてくれるはず。また、不動産会社に支払う仲介手数料、残債がある場合には抵当権抹消費用というように、不動産売却でも費用が発生する点には注意が必要です。

不動産査定（依頼／調査）

保有する不動産がいくらで売れるのか、調査の依頼をします。売却金額の目安を知ってから売却の計画を進めることが重要です。まずは、机上（簡易）査定により地図や資料、周辺事情などを加味しておおよその価格を算出します。次に、現地査定により不動産の室内や設備の状況、周辺環境などについて調査を行います。さらに、権利関係の調査（役所や法務局での調査）や周辺の物件の成約事例などを踏まえ、精度の高い価格を算出します。

媒介契約の締結

不動産の査定価格に納得したら、不動産売却を依頼する契約に進みます。媒介契約の種類には、次の3つがあります。

販売活動／活動報告

不動産会社側で、売却活動を通して物件の購入希望者を探します。売主に対しては、どのような広告媒体を利用しているか、問い合わせや反響の状況はどうか、売却活動の計画などに関して報告を行います。

売買契約の締結

売主と買主の双方が価格や条件などで合意した場合、不動産売買契約を締結に進み、契約書により詳細を取り決めます。契約書の内容はしっかり確認しましょう。売買契約時には、権利証、実印、印鑑証明書など必要なものがあります。必要なものについては、不動産会社に質問しておきましょう。

引渡し準備

残代金の受領日までに、買主に引き渡すことができる状態にしなければなりません。引越しや公共料金の清算を終えている必要があります。自宅を売却する場合、引渡しまでのスケジュールはしっかり立てましょう。もちろん、室内を掃除しておくことを忘れずに。売却物件に抵当権がついている場合、抵当権の抹消手続をしておく必要があります（司法書士への委任）。

引渡し／残代金の決済

代金を受け取り、固定資産税など各種負担金の清算をして、物件（鍵）を引き渡します。

不動産会社には仲介手数料を支払います。当日中に法務局で所有権移転登記の申請を行う必要があり、一般的に決済は平日の午前中になります。権利証、実印、印鑑証明書、固定資産税納税通知書など必要なものがあります。必要なものについては、不動産会社に質問しておきましょう。