不動産投資のポイント

自分が住まないとはいえ、住居物件を探すのと同様に投資の対象となる物件は以下のようなポイントを抑えて慎重に選びましょう。

立地

高い家賃収入を設定する場合、交通アクセス、商業施設が近い、人気のエリアかどうかなどの点が重要になります。

築年数

建物の購入後も、定期的な管理や破損箇所の修繕が必要です。新築の物件は空室リスク少なく、古い物件は修繕費用の負担が増えることとなります。

強度

近年の耐震強度問題もありますが、やはり安全・頑丈ということが大前提です。

利回り

投資資金に対していくらの利益を生み出すかという指標です。「表面利回り」と「実質利回り」の2つがあります。前者は収益力を大まかに捉える場合、後者は正確な収益力を把握する場合に用います。

• 表面利回り→年間の家賃収入÷投資総額×100
• 実質利回り→（年間の家賃収入−税金・保険料・管理費などのコスト）÷投資総額×100

少ない投資金額で大きな利益（高い利回り）を得ることを「レバレッジ効果」といいます。不動産投資では、自己資金とローンを併用することが普通です。これによって高額な物件を購入し、収益を得ることが可能となります。

具体的にはどういうことでしょうか。例を挙げて説明します。

物件価格：3,000万円
賃貸収入：240万円（月12万円）
自己資金：600万円
借入金：2,400万円
ローン金利：5％

賃料の年収は240万円ですが、借金の利息分（2,400万円×0.05＝120万円）を控除するため実質的な家賃収入は240万円−120万円＝120万円です。
表面利回りは240万円÷3,000万円×100＝8％
物件の総額で考えた利回りは120万円÷3,000万円×100＝4％ですが、
自己投資額のみ考慮した利回りは120万円÷600万円×100＝20％となります。